【宅建試験対策】練習 問6 解説：権利関係・抵当権の効力と物上代位

📝 注意
この記事は宅建試験対策のための練習問題です。実際の試験問題とは異なります。

この練習問題では、民法の抵当権に関する問題が出題されました。抵当権の効力が及ぶ範囲、物上代位、抵当権者の権利について正確に理解しているかを問う重要な問題です。

問題文

問題
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

1. 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
2. 抵当権者は、物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合、当該賃料債権について他の債権者に優先して弁済を受けることができる。
3. 建物に抵当権を設定した後に、抵当権設定者がその建物に従物を付加した場合、抵当権の効力は当該従物には及ばない。
4. 抵当権者は、抵当不動産の所有者が行う賃貸借について、それが抵当権者に損害を及ぼすときは、裁判所に対し、その賃貸借の解除を請求することができる。

正解

正解：3

解説

ポイント解説

💡 重要ポイント
抵当権の効力に関する重要事項を整理しましょう。

• 付加一体物：抵当権設定時に存在した従物、設定後の従物も含む（民法370条）
• 果実：債務不履行後の果実に及ぶ（民法371条）
• 物上代位：賃料債権等に行使可能（民法372条・304条）
• 抵当権者の介入権：短期賃貸借の解除請求（民法395条）

各選択肢の検討

✅ 選択肢1：正しい
民法371条の規定通りです。抵当権は、債務不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実（天然果実・法定果実）に及びます。

✅ 選択肢2：正しい
抵当権者は物上代位により賃料債権を差し押さえた場合、他の債権者に優先して弁済を受けることができます（民法304条1項）。これは抵当権の優先弁済権の効果です。

✅ 選択肢3：誤り
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及びます（民法370条）。設定後に付加された従物にも効力が及びます。

✅ 選択肢4：正しい
民法395条により、抵当不動産の所有者が抵当権者に損害を及ぼすおそれがある賃貸借をしたときは、抵当権者は裁判所に対し、その解除を請求できます。

関連する条文

民法の該当条文

📖 民法第370条（抵当権の効力の及ぶ範囲）
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第四百二十四条第三項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。

e-Gov法令検索：民法第370条

📖 民法第371条（抵当権の効力の及ぶ範囲）
抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

e-Gov法令検索：民法第371条

📖 民法第304条（物上代位）

1. 先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。

e-Gov法令検索：民法第304条

暗記すべき重要事項

📝 暗記事項
抵当権の効力が及ぶ範囲

対象物	効力	条件・要件
付加一体物（従物等）	○	設定時・設定後とも
果実（賃料等）	○	債務不履行後のみ
建物（土地抵当権）	×	法定地上権の可能性
借地権（建物抵当権）	○	従たる権利として

物上代位の要件

1. 代位の目的（売却代金、賃料、保険金等）
2. 払渡し・引渡し前の差押え
3. 抵当権の登記

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まとめ

抵当権は、不動産取引実務でも重要な制度です。特に付加一体物への効力（民法370条）は、設定後の従物にも及ぶという点がポイントです。

物上代位は、賃料債権への行使が実務でも多く、差押えのタイミング（払渡し前）が重要です。また、2003年の民法改正で導入された抵当権者の介入権（民法395条）も、出題可能性が高い論点です。各制度の要件と効果を正確に理解することが、得点につながります。