【宅建試験対策】練習 問5 解説：権利関係・物権変動と対抗要件

📝 注意
この記事は宅建試験対策のための練習問題です。実際の試験問題とは異なります。

この練習問題では、民法の物権変動に関する問題が出題されました。不動産物権変動における対抗要件（登記）と、登記なくして対抗できない第三者の範囲について正確に理解しているかを問う重要な問題です。

問題文

問題
不動産の物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

選択肢

1. 不動産の売買契約において、買主が売買代金を支払った場合でも、登記を備えなければ所有権の移転を売主に対抗することができない。
2. AがBに土地を売却し、さらにCにも二重に売却した場合、BとCの優劣は登記の先後によって決まる。
3. 不法占拠者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に該当しない。
4. 相続による不動産の所有権の取得は、登記なくして第三者に対抗することができない。

正解

正解：3

解説

ポイント解説

💡 重要ポイント
物権変動と対抗要件の基本原則を理解しましょう。

• 意思主義：物権変動は意思表示のみで生じる（民法176条）
• 対抗要件主義：第三者に対抗するには登記が必要（民法177条）
• 第三者の範囲：登記欠缺を主張する正当な利益を有する者
• 登記不要の物権変動：相続、時効取得など

各選択肢の検討

✅ 選択肢1：誤り
売主と買主の間では、登記がなくても売買契約により所有権は移転します。登記は第三者に対する対抗要件であり、当事者間では不要です（民法176条）。

✅ 選択肢2：誤り
二重売買の場合、BとCの優劣は確かに登記の先後で決まりますが、正確には「対抗できる・できない」の関係です。単に「優劣」というだけでは不正確な表現です。

✅ 選択肢3：正しい
判例上、不法占拠者は民法177条の「第三者」に該当しないとされています。登記の欠缺を主張する正当な利益を有しないためです（最判昭和25年12月19日）。

✅ 選択肢4：誤り
相続による所有権取得は、登記なくして第三者に対抗できます。ただし、遺産分割により法定相続分を超えて取得した部分については、登記が必要です（民法899条の2）。

関連する条文

民法の該当条文

📖 民法第176条（物権の設定及び移転）
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

e-Gov法令検索：民法第176条

📖 民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

e-Gov法令検索：民法第177条

📖 民法第899条の2（共同相続における権利の承継の対抗要件）

1. 相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

e-Gov法令検索：民法第899条の2

暗記すべき重要事項

📝 暗記事項
民法177条の「第三者」に該当する者・しない者

該当する（登記必要）	該当しない（登記不要）
二重買主	不法占拠者
差押債権者	背信的悪意者
転得者	無権利者
賃借人（対抗力あり）	時効完成前の第三者

登記なくして対抗できる物権変動

• 相続（法定相続分の範囲内）
• 時効取得
• 公用徴収
• 判決による物権変動（形成判決）

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まとめ

物権変動と対抗要件は、宅建試験で必ず出題される最重要テーマです。特に民法177条の「第三者」の範囲は、判例により確立されているため、正確な暗記が必要です。

不法占拠者が第三者に該当しないという判例は、頻出の論点です。また、2018年相続法改正により追加された民法899条の2（相続による権利承継の対抗要件）も重要です。条文と判例を正確に理解することが、確実な得点につながります。